Immobilien

Eine Immobilie (auch Liegenschaft oder Anwesen) ist im allgemeinen Sprachgebrauch ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch und ökonomisch gesehen ist es „unbewegliches Sachgut“, woher sich auch das Wort Immobilie ableitet.
Zu den "Anbietern von Immobilien" zählen wir selbstvermarktende Eigentümer, Immobilienmakler, Wohnungsbaugesellschaften etc. aber keine Unternehmen der Bauwirtschaft oder Immobilienfonds. (Vertiefende Informationen erhalten Sie im weiteren Verlauf dieser Seite)

Wir möchten Ihnen von dieser Web-Seite aus den Zugang zu jenen Agenturen verschaffen, die durch diverse Aktivitäten für Anbieter von Immobilien bereits über spezifisches Know-how verfügen und das auf ihren Homepages zum Ausdruck bringen.

Designleistungen für Anbieter von Immobilien
Kreativagentur Thomas: Strategy, Vision & Mission für Betterhomes AG
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Klassik / Werbung für Anbieter von Immobilien
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Niehaus III, D: Kapitalmarktkommunikation für Prime Office AG

Multimedia für Anbieter von Immobilien
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Kreativagentur Thomas, GZ: Corporate Website für Betterhomes AG

Öffentlichkeitsarbeit für Anbieter von Immobilien
PSM&W, Ffm: Pressekonferenz für Ardi Goldman

Promotions / Verkaufsförderung für Anbieter von Immobilien
Kreativagentur Thomas, GZ: Kfz-Gestaltung für Betterhomes AG

Spezialitäten für Anbieter von Immobilien
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Service:
Bereits ausgearbeitete Vermarktungsideen für die Immobilienwirtschaft
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Wikipedia Veröffentlichung zum Stichwort „Immobilie“
(Stand: November 09) Autoren.

Eine Immobilie (auch Liegenschaft oder Anwesen) ist im allgemeinen Sprachgebrauch ein Grundstück inklusive darauf befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch und ökonomisch gesehen ist es „unbewegliches Sachgut“, woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.

Es gibt einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Unterbegriffe
Es existieren Unterbegriffe, die Immobilien nach ihrer Nutzung differenzieren. Nicht immer sind diese eindeutig definiert:

Gewerbeimmobilie:
Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.

Sozialimmobilie:
Darunter werden Gebäude zusammengefasst, die der Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von akuten Krankheiten dienen (Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Kliniken). Als Sozialimmobilien im engeren Sinne gelten insbesondere Gebäude, die dem Wohnen, der Unterbringung, der Betreuung und der Pflege von alten, behinderten und pflegebedürftigen, schwerstkranken und sterbenden Menschen sowie sozialen Randgruppen dienen. Insofern Seniorenimmobilien wie Altenwohnheime und Pflegeheime, aber auch Einrichtungen wie Kinder- und Jugendheime oder Obdachlosenheime.
Spezialimmobilie oder auch Sonderimmobilie: Ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und vorgesehen ist, beispielsweise ein Bahnhof, ein Kraftwerksgebäude oder ein Hotel.

Wohnimmobilie:
Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dient.

Besondere Regelungen bei Immobilien

Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern
Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:

1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z. B. die Belehnbarkeit, siehe Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft und vom Hebesatz (Prozentsatz) ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG). Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren auch eine prozentuelle Grunderwerbsteuer an.

Baurecht und Regelungen in Gebirgsländern
Das Baurecht bietet die Möglichkeit, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu errichten. Häufig ist das Baurecht auf 50 Jahre, maximal auf 99 Jahre begrenzt, was mit der Nutzungsdauer betrieblicher Gebäude gut vereinbar ist. Im Süden des deutschen Sprachraums werden solche im Baurecht errichtete Gebäude auch Luftkeuschen genannt, obwohl sie in Städten das Ausmaß eines ganzen Häuserblocks annehmen können.

In Gebirgsländern bestehen – je nach Bundesland bzw. Kanton – spezielle Regelungen zum Schutz der alpinen Infrastruktur, der Bodenwirtschaft und teilweise auch des Fremdenverkehrs. Sie können den Grunderwerb und die Bewirtschaftung betreffen, die minimale Grundstücksgröße und bei Bergbauern auch das Versorgungs- und Erbrecht. Überdies gibt es sog. Weiderechte (z. B. zwischen einzelnen Gemeinden in Nord- und Südtirol), die gemeinschaftlich nutzbare Allmende und andere lokale Regelungen.

Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage
Da ein großer Bestand an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Beispiel hierfür ist das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude. Als „Core-Immobilien“ werden vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern bezeichnet.

Wenn eine Immobilie weniger der direkten Nutzung (im Sinne ihres Gebrauchswertes) dient, sondern vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten.

Grundstücke sind weitgehend resistent gegen Inflation, weil ihr Wert als „nicht vermehrbares Gut“ langfristig steigende Tendenz hat. Ebenso sicher fällt der Preis jedes auf dem Grundstück stehenden Objektes durch die „Individualität“ des oft nach den Bedürfnissen des ursprünglichen Eigentümers gebauten Objektes, sich ständig ändernde Moden und gesetzlichen Vorschriften und vor allem Abnützung. Je nach Lage des Grundstücks ergibt sich somit für ein Haus oder eine Wohnung eine positive oder (häufiger) eine negative Wertentwicklung.

Wertminderungen bei Neubauten von 20 - 50 % in den ersten 10 Jahren sind weder in München noch in eher dörflichen Regionen eine Seltenheit. Langfristig, also bei Betrachtungzeiträumen von mehr als 30 Jahren sollte der knapper werdende Boden dazu führen, dass dessen Wertzuwachs zu einem Inflationsausgleich führt. Entscheindend hierfür ist aber die demografische Entwicklung und vor allem die Entwicklung der betreffenden Region.

Eine sichere Anlage sind Immobilien also vor allem dann, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch sind, nicht nur alle Kosten sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen auszugleichen und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. Fehlende staatliche Förderungen und ein Umdenken in der Bevölkerung, was die Qualität von Immobilien als Kapitalanlage anbelangt, sollten langfristig dazu führen, dass der aktuelle Negativtrend bei fertiggestellten Häusern - dem ein Anstieg bei den Neubaupreisen gegenübersteht - gestoppt werden kann.

Mittelfristig hängt der Wert von neuen Immobilien mit dem Baukostenindex zusammen.

Wertentwicklung von Immobilien
Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende Unterteilungen sind üblich:

keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
beabsichtige Nutzung (Bauerwartungsland)
rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
bestehende Nutzung (genutzter Bau)
nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)
Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe, wenn Sanierungen erforderlich sind oder Altlasten bestehen.

Auch die Nähe von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den Wert meist günstig aus. Bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet oder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen als Öffentliches Gut abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen kann.

Wertmindernd sind hingegen Immissionen, ein hoher Lärmpegel oder Altlasten - z. B. wenn auf dem Grundstück vorher eine Tankstelle stand und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, weil dann meist ein Bauverbot erlassen wird. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Wertermittlung
Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988) geregelt. Sie ist eine Amtliche Verordnung auf der Grundlage des § 199 BauGB über die Bewertung von Immobilien. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

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